ビジネスローンとは?

なぜ?ビジネスローンの審査が通らない理由と信用情報の関係性

ビジネスローンに申込を行い、他の会社からビジネスローンの借入を行っていないのに、融資の審査が通らないなんて事はよくある話です。審査がどのようなしくみになっていて、一体どこで自分が引っかかっているのか。それらの対処法とともにご説明いたします。

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ビジネスローンの審査が通らない理由(無担保貸付の場合)

まずは、その仕組みを下記で説明します。

最初に、現在の銀行以外の借入は信用情報センターに登録され、お客様から申込があった場合、ノンバンク業者は信用情報センターに問い合わせを行います。

そこで、個人の借入や、クレジットカードのショッピングの利用金額、の情報を調査します。その中で、ノンバンク業者の審査基準以上の借入があった場合には、その時点で否決となります。どんなに、法人でのノンバンク借入がなくても中小企業の場合には代表者の個人借入と法人借入は同一とみなされます。
[st-kaiwa1]その為、法人で借入を行っていなくても、個人借入がかなりの件数があれば、その時点でネット審査のみでお断りメールがくるという仕組みです。[/st-kaiwa1]

また、基本的にノンバンクの無担保融資の場合は、仮に信用情報がOKだったとしても決算書の内容及び代表者の資産力をスコアリングシステムに入力し、一定の点数にならない場合にもお断りとなる為、通常のカードローンより審査が厳しいと理解したほうがよいでしょう。スコアリングには以下の点が参考されます。

  • 代表者の借入件数及び金額
  • 純資産状態
  • 売上
  • 流動資産比率
  • 代表者の個人資産(自宅所有か否か)

多種多様な形で設定されており、貸し手側の事故率が大きくなってくるとスコアリングシステムを調整する事を行います。

ですので、ビジネスローンの借入を行うなら、カードローンの高額融資に申込をするほうがまだ、よいのではと感じますが総量規制がありますので、その場合には個人年収の3分の1の借入までしかおこなえません。

信用情報センターを利用して調査する機関は下記になります。

JICC情報

主に貸金業者に登録している業者が加盟しており、解る情報は、加盟業者の利用額、返済状況の確認ができ、この情報により加盟業者は申込任より年収証明により年収金額の3分の1までしか貸付が行えない法律が施行されています。

BL

主に貸金業者が登録している業者が加盟しており、貸付対象が法人によるもの場合、この情報に記載されます。
これには加盟業者の利用額、返済状況、貸付方法、無担保貸付か、有担保貸付か、などの情報が記載されますが、個人の利用とは異なり、法人借入の場合は、総量規制の対象外となる為、収入金額の3分の1までの縛りの発生はありません。
その為、法人に対する貸金業者の貸付は法人の場合は高額になる為、無担保融資でのリスク吸収が出来ない為、不動産担保での貸付が主流となっています。
手形の割引については、この情報には登録はされません。

CIC

主に個品割賦販売やクレジットカードの申し込みについては、この情報機関を利用し、加盟店の限度額及び現在の利用額、返済状況が共有され、年収証明及び勤め先などの情報により与信金額が決定されます。
現在の個人の方の信用情報の取得はCICが主流となっています。

KSC

主に金融機関(銀行)が加盟している情報機関になり、他銀行での融資の利用状況がわかる仕組みとなっています。

ホワイト情報・ブラック情報とは?

上記の4種類の情報には、ホワイト情報とブラック情報に分けられ、ホワイト情報は同業者に共有され、ブラック情報については全ての金融機関、ノンバンク、クレジット会社に共有されます。
ホワイト情報とは、利用履歴、貸出金額、住所、氏名、電話番号などの情報を共有します。
ブラック情報とは、詐欺、犯罪者、破産、会社更生、民事再生、延滞(長期延滞おおよそ3ヵ月程度)特定調停などを行った、申込人については、申込時にブラック情報が解るようになっています。

弁護士介入や司法書士が介入したものについては、介入として登録はありませんが(場合によりますが)、第三者が介入した事により、支払は止まる訳ですから結果的に3か月以上の延滞とはなる為(長期延滞おおよそ3か月程度)長期延滞した人という括りで処理されるのがほとんどです。
この情報が出ている場合には、基本的にどのような担保があっても融資を行う事はありません。
現金同課物に近いものを担保として取り扱うノンバンクなどは一部、融資をするところもありますが、それであれば売却した方が賢明です。
※ここで記載する現金同課物に近いものとは有価証券(1部上場企業の株式など)の限定しているものを指しています。

その他の共有情報として

これば、ブラック情報としての共有ではなく、社会通念上貸付やカード発行が道徳的ではないと思われる人について共有情報となります。
例をあげると、被保佐人及び被補助人などがこれに該当します。これは、裁判所に被保佐人や被補助人などの手続きを行い、その後、信用情報機関に登録にいくと、共有情報として加盟店全ての共有情報をして認識される仕組みになっています。

上記を読んで頂いた方には、ご理解を頂けると思いますが、事業資金を銀行以外の金融機関で無担保融資を受けるのは非常に難しいと考えてもらうのが良いと思います。

また、順番は逆になりますが、金融機関(BK:バンク)の融資はどうなのだろうといえば、保証協会付けの融資を受けるのが一番早いはずです。
ただし、

[st-kaiwa1]「銀行には融資対象会社の与信(格付け)があり、これに該当しない場合には仮に担保提供があっても融資する事はありません。」[/st-kaiwa1]

これはなぜかというと、銀行は融資する会社を、優良先、要注意、破綻懸念というふうにわけており、要注意先として処理した場合にはその会社に融資した金額に対して一定の率を貸倒引当金の繰入として費用処理しなければなりません。
融資した時点で費用処理をしなければならない会社に融資は行わないという事になります。これは、銀行の全てが同じような基準で運営している為、違う銀行なら大丈夫という事はほとんどありません。
なぜ、ほとんどかという記載をしているかといえば、銀行の中には(第2地銀)一種特殊な銀行もあります。担保評価内ならどんどん融資する銀行などがこれにあたります。
銀行という名がつくノンバンク的な与信方法と理解されれば良いのではないかと思います。

(融資金利もノンバンク並みですが。。。)

ノンバンクの担保評価の基準とは?

では、上記で担保について少し記載しましたので
そもそもノンバンクの担保(ここでは不動産のみ記載します。)はどのように評価しているのかを下記に記載します。
非常に簡単にお伝えするのであれば、不動産の時価の金額に一定の掛目を乗じて算出するという事になります。
ノンバンク事で評価は多少ブレますが、ざっくりと大よそ時価の金額の60%~80%程度ではないでしょうか。
時価1,000万円の不動産を担保にして融資が受けられる金額は600万~800万程度だと認識して頂ければOKです。
なぜ、100%ではないのかと言えば、借り入れた人が逃げた場合や、返済がずっと滞った場合には、遅延損害金が担保から回収出来ないという事と、競売になった場合には時価よりずっと低い金額で落札される事がほとんどであるからです

不動産に対する担保の種類、担保に適した不動産とは?

少し話は脱線しますが、不動産に対する担保の種類とどのような不動産がよいのかを下記に記載させて頂きます。

土地、建物

経営者にとって、不動産は借入時の担保として役にたつものである事は説明するまでもありませんが、全ての経営者は不動産の価値を理解して購入しているでしょうか?
不動産は、簡略にお伝えするのであれば、環境と空間と利便性を購入していると考えてください。
人によっては、環境を重視し、購入する方もいれば、空間を重視し購入する方もいるでしょう、利便性も一緒です。大切なのはバランスになります。そのバランスがよければ流通性の良い不動産を購入しているといえるでしょう。流通性の高い不動産は当然、不動産を売却する際にも高い金額で取引が行われます。

[st-kaiwa1]これが大切です。経営者は安い不動産でも必ず価値のある不動産を購入する事が絶対条件です。[/st-kaiwa1]

よくあるのが、辺鄙な場所に不動産を1000坪所有している、不動産評価額は2,000万円だ!だから融資をしてくれ!そんな依頼がありますが、調べてみれば、近隣に民家は少なく、調整区域でした。なんて話はよくある事です。
この手の物件は、空間(広々として空気?はいいのでしょう。)ですが、利便性はなく、環境とは田舎であれば良いという訳ではありません。緑が多いいのは良い事ですが、近くに役所や警察署や学校など、生活インフラがあるのも、環境や利便性が良いという事になります。

不動産購入のポイント!

上記を踏まえて、不動産購入については、一戸建てを購入するのであれば、流通性が良い物件を買うことだと考えます。
もし、私が不動産業者の担当営業マンだとして、経営者の友人が不動産を購入するのであれば、一戸立ての場合には売却価値を先に考えるのが良いと思うでしょう。

建物に価値はないのです。住居年数がたてば、減価償却により建物価値は減少していき、20年もたてば、取壊費用がかかるだけです。そういった意味では土地の価値が安定的な場所が良いと考えます。また、近隣よりやたら大きい土地などを購入すると、その近隣での流通性の高い坪数というのがありますので、分筆(不動産を分ける作業)や、業者買値(不動産業者の買取価格)で売却する事となり、通常の坪単価の85%ぐらいの評価になることも、頭にいれておきましょう。
[st-kaiwa1]何度も記載しますが、不動産購入(一戸建て)はバランスのよい物件を購入する事です。 それは、後の資金調達の際に必ず、ご自身を助ける役になると考えます。[/st-kaiwa1]

マンションの場合は?

また、マンションについてもバランスが大事ですが、マンション管理業者が信頼できる業者であることが、マンション売却時に流通性を保つひとつの手段です。マンションの立つ、土地は敷地権としてマンション購入者に割合として売却されますが、それ自体が売却できる訳でなく、あくまでもマンション’(居住部分の価値)で売却価格が決まるのです。よって、マンションは修繕問題や建て替え問題に対して、どのように管理業者が考えているかが、マンションの継続的な資産評価を決定すると言っても過言ではありません。マンション購入についても、バランスと管理業者の認識はしっかりするべきだと言えます。管理業者の良し悪し、マンションの環境という言葉でくくる事が出来るかもしれません。

[st-kaiwa1]頭に入れる事① 不動産(土地、建物、マンション)=環境、空間、利便性=流通性がある=担保になりやすい。[/st-kaiwa1]

不動産を利用して借り入れする手順

続いて、不動産を利用して借入を起こす場合に金融機関で担保設定を行います。これには大きく分けて、根抵当権設定と抵当権設定があります。
どちらもメリット、デメリットがあるので記載しておきます。

根抵当権設定は設定金額の範囲で反復継続して取引をする際に再度の登記が必要ありません。それ故、金融機関では根抵当権設定を行い登記費用がかからず、追加融資が受けやすい背一定状況にします。

抵当権設定は一つの取引に対してのみの担保設定となりますので、追加融資を受ける際には、再度、設定が必要です。この設定取引に多いいのは住宅ローンなどになります。

抵当権 根抵当権(実務的な活用)

根抵当権と抵当権は上記のような差がありますが、よくご相談を受けるのは、不動産の担保設定で土地の評価額(市場価格の事です。不動産評価証明書の金額ではありません。)が4,000万円程度で、融資残高はあと1,500万程度なのに、銀行に融資を頼んだら断られた、そこで、ノンバンクに不動産担保で融資を依頼したら不動産評価が足りないと言われたとの相談を受けます。
これば、根抵当権の権利の性質に理由があります。後順位で設定を行う金融業者が借入残高がいくらあるかより、根抵当権の設定金額がどれくらいついているかを考えます。
この例で記載するのであれば、ノンバンクの担当者は下記のような計算をしたはずです。

不動産時価4,000万円×不動産掛目75%-根抵当権設定額=0円(評価なし)

では、抵当権の場合はどうでしょうか?
抵当権の場合は一取引に帰属していますから、設定金額ではなく取引の残債が大切になります。抵当権の場合であれば

不動産時価4,000円×不動産掛目75%-(取引残債×遅延損害利率2年分)=1,080万円
※遅延損害利率14% 複利計算無し⇒現在複利計算は金融機関では違法です。

上記のように抵当権では評価が算出されました。業者によっては、これから、解体費用や立ち退き費用を差し引いて計算する場所や、不動産掛目が違うところがありますが、根抵当権と抵当権の設定の違いがご理解頂ければ結構だと思います。

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